2026년 연말정산 주택담보대출 이자 공제, 장기주택저당차입금 한도와 조건
주택담보대출 이자는 연말정산에서 이자상환액을 소득공제 받을 수 있고, 상환기간과 금리 방식에 따라 한도가 연 600만원, 800만원, 1,800만원, 2,000만원으로 나뉩니다. 취득 당시 기준시가가 6억원 이하인 주택이 대상입니다.
이 글은 소득세법과 시행령, 국세청 안내를 기준으로 공제 대상자, 대상 주택과 대출, 한도, 대출을 갈아탈 때의 처리, 필요한 서류를 정리했습니다. 대출 상품마다 조건이 다르니 본인 대출이 해당하는지 아래 순서로 확인하세요.
확인 일시: 2026년 10월 29일 기준입니다.
누가 공제받을 수 있나요?
근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)로서 12월 31일 현재 주택을 소유하지 않았거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 대상입니다(국세청 안내). 세대주가 주택임차차입금 원리금 상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택청약종합저축 공제를 받지 않는 경우에는 근로소득이 있는 세대원도 받을 수 있고, 이때 세대원은 그 주택에 실제로 살아야 합니다. 부양가족이 없는 단독 세대주도 무주택이면 받을 수 있습니다.
주택 수는 12월 31일 현재로 따집니다. 세대원이 가진 주택까지 합쳐 2주택 이상이면 공제를 받을 수 없고, 한 해 중에 2주택이 된 적이 있어도 12월 31일 현재 1주택이면 받을 수 있습니다.
어떤 주택과 대출이 대상인가요?
공제 대상 주택은 취득 당시 기준시가가 6억원 이하인 주택입니다(소득세법 제52조 제5항). 2024년 1월 1일 이후 취득하는 주택부터 기준이 5억원에서 6억원으로 올랐으니, 그 전에 취득한 주택은 5억원 기준이 적용될 수 있습니다. 주택 가격이 공시되기 전에 대출을 받았다면 차입일 이후 처음 공시된 가격으로 판단합니다. 예를 들어 기준시가 7억원인 아파트를 취득하며 받은 주택담보대출은 이자상환액 공제를 받을 수 없습니다(정책브리핑).
대출은 다음 조건을 모두 갖춰야 합니다.
- 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등이나 주택도시기금에서 빌린 돈(소득세법 제52조 제5항)
- 주택 소유권이전등기나 보존등기일부터 3개월 이내에 빌린 돈(시행령 제112조 제8항)
- 대출 채무자가 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것(시행령 제112조 제8항)
- 상환기간이 15년 이상일 것. 고정금리나 비거치식 분할상환 조건을 갖추면 10년 이상도 가능(아래 한도 참고)
주거용 오피스텔은 대상 주택에 포함되지 않고, 국민주택규모를 넘는 주택은 2014년 1월 1일 이후 빌린 대출부터 공제받을 수 있습니다(국세청 안내).
공제 한도는 얼마인가요?
이자상환액은 한도 안에서 전액 공제됩니다. 한도는 상환기간과 금리, 상환 방식에 따라 달라지고, 2024년 1월 1일 이후 이자를 지급하는 분부터 아래 한도를 적용합니다(소득세법 제52조 제5항과 제6항, 국세청 안내).
- 상환기간 15년 이상이고 고정금리와 비거치식 분할상환을 모두 갖춘 경우: 연 2,000만원
- 상환기간 15년 이상이고 둘 중 하나만 갖춘 경우: 연 1,800만원
- 상환기간 15년 이상이고 둘 다 아닌 경우: 연 800만원
- 상환기간 10년 이상이고 둘 중 하나라도 갖춘 경우: 연 600만원
고정금리 방식은 차입금의 70% 이상에 대한 이자를 상환기간 동안 고정금리로 내는 경우를 말하고, 5년 이상 단위로 금리를 바꾸는 방식도 포함합니다. 비거치식 분할상환은 이자만 내는 거치기간이 1년 이내이고, 그 뒤 매년 일정 금액 이상의 원금을 갚는 방식입니다(시행령 제112조 제9항). 본인 대출이 어느 쪽인지는 대출 약정서나 금융회사 안내로 확인하세요.
이 공제는 주택임차차입금 원리금상환액 공제, 주택마련저축 공제와 합쳐서 위 한도를 넘을 수 없습니다(국세청 안내). 국세청 세율 안내에는 소득공제 종합한도 2,500만원(조세특례제한법 제132조의2)의 적용 항목에 주택자금공제와 주택마련저축이 들어 있습니다.
세금이 얼마나 줄어드는지는 공제액에 본인 세율을 곱해 가늠할 수 있습니다. 같은 세율 구간 안에서 줄어든다고 보면, 이자 1,000만원을 공제받을 때 세율 15% 구간(과세표준 1,400만원 초과 5,000만원 이하)은 소득세가 150만원, 세율 24% 구간(5,000만원 초과 8,800만원 이하)은 240만원 줄어듭니다. 지방소득세는 별도입니다.
대출을 갈아타거나 대출을 넘겨받으면 어떻게 되나요?
대출을 다른 금융회사로 옮기는 경우에도 장기주택저당차입금으로 인정받을 수 있습니다. 이때 새 대출의 상환기간은 15년 이상이어야 하고, 상환기간은 기존 대출을 처음 받은 날부터 계산합니다(시행령 제112조 제10항 제2호). 이전 방식은 둘 중 하나입니다.
- 금융회사가 기존 대출 잔액을 직접 갚고 그 주택에 저당권을 설정하는 방식
- 본인이 새로 받은 대출로 기존 잔액을 바로 갚고 그 주택에 저당권을 설정하는 방식
상환기간이 15년 미만이던 대출을 15년 이상으로 늘리거나, 15년 이상으로 새로 빌려 기존 대출을 갚는 경우에는 늘리거나 새로 빌릴 당시 주택 기준시가가 6억원 이하여야 합니다(제10항 제4호). 갈아타는 경우와 상환기간을 늘리는 경우 모두 기존 대출 잔액까지만 인정됩니다. 집을 사면서 전 소유자의 대출 채무를 넘겨받는 경우에는 상환기간을 전 소유자가 처음 빌린 때부터 계산하고, 3개월 이내 차입 요건은 적용하지 않습니다(제8항, 제11항).
필요한 서류는 무엇이고 어디서 받나요?
장기주택저당차입금 이자상환증명서, 주민등록표등본, 등기부등본 등 주택 가액을 확인할 수 있는 서류를 연말정산 때 회사에 냅니다. 이자상환증명서는 연말정산 간소화 서비스에서 조회할 수 있고, 조회되지 않으면 금융회사 등에서 발급받습니다(국세청 안내).
연말정산 미리보기는 지난해 신고한 공제 금액을 기초로 예상 세액을 계산합니다(정책브리핑). 올해 대출 이자가 달라졌다면 직접 고쳐 넣어 보세요. 이용 방법은 아래 글에 정리했고, 간소화 자료에 안 잡히는 공제는 별도 글에 있습니다.
자주 묻는 질문
아내 명의로 1주택이 있는데 남편이 주택을 사면서 대출을 받으면 공제되나요? 주민등록상 세대를 기준으로 12월 31일 현재 2주택 이상을 보유하면 공제를 받을 수 없습니다. 공동소유 주택도 지분과 관계없이 주택 수에 포함됩니다(국세청 자주 묻는 질문).
분양권이 있는 상태에서 새 주택을 사며 대출을 받아도 되나요? 분양권은 주택법상 주택에 포함되지 않아 다른 요건을 충족하면 공제를 받을 수 있습니다(국세청 자주 묻는 질문).
세대원인데 공제받을 수 있나요? 세대주가 주택자금 관련 공제를 받지 않고, 본인에게 근로소득이 있으며, 그 주택에 실제로 살고 있다면 가능합니다(국세청 안내).
대출 명의가 배우자나 부모님이면 어떻게 되나요? 공제는 주택을 취득한 본인이 그 주택에 저당권을 설정하고 빌린 대출의 이자를 낸 경우에 해당합니다. 대출 채무자가 저당권이 설정된 주택의 소유자여야 하고, 주택 소유자 명의의 대출이 아니면 이자상환액은 공제 대상이 아닙니다(소득세법 제52조 제5항, 시행령 제112조 제8항, 정책브리핑).
최종수정일: 2026년 10월 29일
참고한 자료
- 국가법령정보센터 소득세법 제52조 (law.go.kr)
- 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제112조 (law.go.kr)
- 국세청 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 안내 (nts.go.kr)
- 국세청 근로소득 특별소득공제 안내 (nts.go.kr)
- 국세청 자주 묻는 질문 장기주택저당차입금 (call.nts.go.kr)
- 국세청 세율 안내 (nts.go.kr)
- 정책브리핑 소득 100만 원 넘는 부양가족 공제 안내 (korea.kr)
- 정책브리핑 정책기자단 연말정산 미리보기 기사 (korea.kr)
